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高空置率成商业地产隐忧 供大于求为商业地产投下阴影
来源:鸡毛信  作者:佚名  2011-08-04 09:33:21  22315次阅读  评论
无疑,商业地产的开发者应避免这样的情况发生,在招商政策的制定、租金策略、业态组合等方面,商业地产的开发者应有更清晰的思路。

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成都商业地产发展迅猛(图为成都商业项目集中 的建设路商圈)()  

  当暗流涌动变为喷薄而出,成都商业地产暗藏的巨大力量让各方惊叹。在不限购政 策的 指引下,成都商业地产在发展多年走上楼市中心舞台,其体量之大,数量之多更是搅动了市场格局。成都今年写字楼全年的新增供应更是预计将达到创纪录的88.3万平方米,比去年增长26.1%。

  但是,如火如荼的商业地产背后,商业项目集中上马而导致的空置率问题也渐渐浮出水面。业内人士表示,成都一些商业地产缺乏合理的规划和准确的产品定位,部分开发商一哄而上投入商业地产的巨大市场,这才导致了商业地产的后续招商难题初显。

  供大于求为商业地产投下阴影 成都写字楼价格将回落

  成都商业地产经历了金融危机的全面下跌后,2010年租金开始连续上涨 ,在进入2011年一季度以后势头依然不减。不过随着市场的逐步理性,进入二季度后,商业地产逐渐走向平稳。据世邦魏理仕发布成都第二季度商业地产市场报告显示,商业地产已经没有了第一季度的火热程度,但从市场放量及租金走势来看,依然保持在活跃水平。   

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预计到2012年底成都写字楼空置率将上升 

  写字楼方面,数据显示今年一季度成都写字楼供应面积22.47万平方米,第二季度成都共有约18.1万平方米写字楼入市。上半年写字楼存量已经达到189.9万平方米,其中高新区存量达到了77.7万平方米。而截止到去年6月30日,去年上半年写字楼存量仅为156万平方米,今年上半年写字楼存量较去年已经增长了39.9万平方米,

  预计到2012年底,成都新增甲级写字楼面积将达到232万平方米,面积将是过去总和的近3倍。面对如此庞大的供应量,成都写字楼的成交量开始表现得不温不火。截至2010年10月,成都市甲级写字楼市场整体空置率在20%-23%之间,其中人民南路沿线新增写字楼空置率最高达30%。

  四川中原地产二级市场营运中心总经理邹玉堂表示,相比较甲级写字楼这些高端产品,低端的写字楼的空置率将会更高。而且在下半年成都写字楼将出现集中交房,所以下半年的空置率依然会维持在高位。

  成都正合地产顾问中心总经理王恒则表示,成都写字楼市场的确存在供大于求的问题,未来可能会导致写字楼价格的回落。王表示,比较看好商业地产中的商铺发展前景,目前商铺价格被炒得比较高,在市场趋于理性之后。商铺价格涨幅也将放缓。

  相关专家预计,在供应量大增的情况下,成都写字楼的空置率还会继续扩大。

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  成华区SM广场出现空置商铺现象  

  商铺的情况亦是如此。据业内人士透露,目前成都部分商铺的招商形势不容乐观,甚至还出现了两级分化的态势。知名房企通常未开业便有商家抛来橄榄枝,而一些项目虽运营多年,仍然没有解决招商问题。据本网调查,以成华区SM广场为例,虽然有沃尔玛这样大型零售商撑腰 ,但依然出现了空置商铺的现象。

  相关人士分析,一方面是成都商业地产项目存量居高不下,一方面是新的商业项目不断上马,供大于求的市场供需关系正逐渐给看似活跃的商业地产市场投下阴影。

  部分开发商对商业产生依赖 需理性判断商业地产价值

  “如果能够有清晰的规划和准确定位,无论是商铺还是写字楼,后期的招商可能会更顺利一些,因为商业地产的招商本来就是一个复杂的问题,很多没有相关经验的开发商对此都焦头烂额。”仲量联行相关负责人表示。

  此负责人分析,现在成都火热的商业地产盛况还使得部分开发商对商业地产产生了依赖性,因为几乎不用费什么心思,投资者就会疯狂地将商铺抢购一空。但是,随着商业地产市场的逐渐成熟和饱和,商业地产投资者将更加趋于理性,招商问题在今后将是许多开发商不得不面临的难题。

  目前,由于住宅市场受到楼市调控的巨大影响,众多开发商都在商业地产上寻找突破口,其中不乏一些临时从住宅市场转移到商业地产的开发商,甚至还有毫无开发经验的企业盲目上马。而这种临时转换战线的做法,毫无疑问会给商业地产留下很大的隐患。

  相关专家称,在商业地定的打造过程中,不同区域的文化差异,所要引入的商家的产品和规模,主力店和配套店的组合,不同层次受众的需求等,都需要周密细致地考量。目前部分商业地产缺乏合理规划和产品定位,所导致的招商难,恰恰 是这种隐患的典型表现,最终将反映到商业投资者对其产品的认可上。

  例如城西的“一品天下”,前期的招商有政府和开发商的大力撮合,入驻商家普遍享受2-3年的租金和税收优惠,但后来这种优惠被取消,使得商家的负担剧增,致使后期欲进驻的商家因此望而却步。据了解,小天鹅火锅正是基于这样的考虑最终放弃了在此处落地。

  无疑,商业地产的开发者应避免这样的情况发生,在招商政策的制定、租金策略、业态组合等方面,商业地产的开发者应有更清晰的思路。

  业内人士称,如何让成都商业地产存量被消化掉,将广告词上的豪言壮语落到实处,需要开发商深入思考,而作为商业地产投资者,更要理性判断商业地产物业的价值。

  四川省商业地产联盟会冉立春会长就曾提醒商业地产投资者要“五看”,即看规划、看回报、看商业、看结构、看运营。开发商在开发的过程中也应更好结合投资者的预期,找准自己的定位,注重长远的发展以及运营能力的提升。(王型芳  郭桂林) 

(编辑:马钟鸰)





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